Сделки по аренде квартир в Ереване в третьем квартале сократились на 37,5% — до 192, частных домов — на 21,4% — до 44, свидетельствуют данные Кадастра недвижимости. Сократилось число сделок по купле-продаже квартир и частных домов — на 16,9% и 23,1%, до 2779 и 485 соответственно. А цена квадратного метра, по данным Кадастра за сентябрь, выросла лишь на 0,3%.
Всего в третьем квартале в Армении, по данным Кадастра, было совершено 53 278 сделок с недвижимостью, что выше показателя годовой давности всего на 2,7%.
Оценки Кадастра радикально расходятся с тем, что говорят эксперты. Они оценивают годовой рост цен на жилье, например, в Ереване — в 20-40%% за квадратный метр в зависимости от локации. Цена аренды жилья, по их данным, также постоянно растет с прибытием большого числа релокантов: в годовом разрезе цены на аренду подскочили в 3-4 раза, в том числе и в регионах, близких к столице.
Armenia Today вместе с экспертами попыталась разобраться, как могла сложиться такая парадоксальная ситуация на рынке недвижимости Армении. И попытаться понять, что ждет этот рынок в 2023 году.
Арендодатели и арендаторы поверили в будущее
Эксперт с 30-летним стажем, индивидуальный брокер Андраник Мушегян назвал рост цен на жилье очевидным, а ситуацию на рынке в целом «ненормальной». Но это неплохо, говорит он, поскольку если раньше граждане, купившие 3-комнатную квартиру на улице Комитаса за $85 тысяч, могли сдавать ее лишь за 200 тысяч драмов, то есть вернуть затраченные средства за 30 лет, то теперь могут сдать ее за $1,5 тысячи и вернуть их в течение 10 лет. То есть начали формироваться нормальные рыночные условия, когда аренда стала пропорциональной цене продажи, рассуждает эксперт.
Другой вопрос, что обычный работающий гражданин не может арендовать квартиру, когда в Юго-Западном массиве она сдается за $1,5 тысячи, а 2-комнатная квартира в Арабкире – за $1 тысячу, не говоря уже о покупке недвижимости по нынешним ценам, продолжает Мушегян.
Несмотря на это, рост спроса на аренду жилья эксперт называет «более чем очевидным» (вопреки данным Кадастра). Скромный рост числа сделок здесь может объясняться тем, что Кадастр не учитывает квартиры и частные дома, арендуемые без оформления.
При этом эксперт связывает ситуацию не только с релокантами из России, Беларуси и Украины, но и с соотечественниками из Сирии и Ливана. «В центре Еревана жилой дом сдается за $8 тысяч в месяц, и самое главное заключается в том, что люди дают эти деньги, а это означает, что они верят в свое будущее, желают осуществлять инвестиции», — отмечает эксперт.
Он также рассказал о знакомых из Сирии и Ливана, которые три месяца назад выставили свое жилье на продажу, но за последние 20 дней отказались от этой идеи. «Они все в ожидании мирного договора между Арменией и Азербайджаном. Это означает, что их что-то заинтересовало в политике, и появилось доверие», — говорит Мушегян.
Банки и покупатели осваивают ипотеку
Правительству удалось устранить все те недостатки, которые характеризовали прежний ипотечный рынок, отметил Мушегян. В результате граждане стали доверять банкам, а последние, в свою очередь, гражданам, сказал он, назвав это «очень важным» фактором на рынке.
Однако пока судить о результатах ипотечного рынка сложно, так как банки продлили сроки приема документов на выдачу ипотечных кредитов. «Если ранее этот срок был ограничен 15 днями, то теперь он продлен более чем на месяц. По моим представлениям, все операции с участием комбанков и гражданами должны быть завершены в течение месяца, а не только начинаться, что сказывается на отчетах Кадастра», — пояснил Мушегян.
Несмотря на это эксперт уверен, что рост цен на недвижимость неизбежно приведет к снижению процентных ставок по ипотеке. Спрос же на такие кредиты будет расти, так как теперь граждане могут как обслуживать свой долг, так и спокойно жить. «Ранее, привлекая кредиты, жители оказывались в процентной ловушке, поскольку даже арендная плата не позволяла погасить эти проценты. Банк навязывал такие условия, что люди вынуждены были продавать свое имущество. С нынешними ценами люди не только погашают проценты, но и спокойно живут. И этот процесс углубляется», — констатировал он.
Кто покупатели
Мушегян обратил внимание на то, что на строительном рынке появились новые игроки. Как результат — под еще заложенный фундамент будущего дома уже есть покупатели. Однако вопрос в том, кто эти покупатели, местные жители или третьи лица.
«В любом случае, привлечение кредитов на фоне роста цен на недвижимость свидетельствует о том, что граждане видят будущее. Уверен, что цены в будущем не изменятся и останутся на нынешнем уровне», — подчеркнул эксперт, добавив, что на это указывает и рост зарплат, которые уже доходят до 500 тысяч-1 млн драмов.
Директор биржи недвижимости Артем Прибыльский уверен, что основные игроки на рынке недвижимости — либо состоятельные граждане, либо иностранцы. Для большинства граждан страны рынок при его нынешних ценах практически недосягаем, говорит он. В то же время эксперт называет сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости временной. Он отмечает, что с отъездом релокантов ситуация войдет в нормальное русло.
«Рынок недвижимости крайне чувствителен, на него оказывают влияние многие факторы — темпы роста экономики, уровень бедности, темпы роста зарплат и т.д. Более основательно по данной теме можно будет поговорить в конце января — начале февраля, когда будут опубликованы годовые данные Кадастра недвижимости о сделках по куплям-продажам», — резюмировал директор биржи.
